Location de site internet : que faire quand le loueur réclame les loyers restants ?

Le courrier arrive en recommandé : le loueur de votre site internet vous met en demeure de régler les loyers impayés sous huit jours, faute de quoi le contrat sera résilié et la totalité des loyers restants deviendra exigible, majorée d'une clause pénale de 10 %. Sur un contrat de 48 mois à 500 € HT, la somme dépasse vite 15 000 €. Ce chiffre n'est pas une fatalité.

Entre la mise en demeure et l'exécution forcée, chaque étape a ses délais et ses moyens de défense.

Mise en demeure du loueur : ce que la lettre déclenche vraiment

Vous avez signé avec une agence web, mais c'est un loueur qui vous réclame l'argent : l'agence lui a cédé le contrat, souvent dès la signature, et il lui a payé le site.

La clause résolutoire et ses conditions de forme

Presque tous les contrats de location contiennent une clause résolutoire : à défaut de paiement d'un loyer, le contrat est résilié de plein droit après une mise en demeure restée sans effet pendant un délai fixé, souvent huit jours. L'article 1225 du code civil pose une condition que le loueur oublie parfois : la mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire. Une simple relance ne suffit pas, sauf si le contrat stipule que la résiliation est acquise du seul fait de l'impayé, ce que le même article autorise.

Relisez donc la lettre : vise-t-elle la clause ? Le délai accordé correspond-il au contrat ? Une mise en demeure irrégulière ne vous dispense pas de payer, mais elle fragilise la résiliation et l'exigibilité anticipée des loyers.

La décomposition de la somme réclamée

Le décompte joint à la mise en demeure additionne en général quatre postes distincts, qui n'obéissent pas aux mêmes règles :

• les loyers échus impayés : ce sont les seuls réellement dus au titre du contrat, sauf nullité ou caducité ;
• les loyers à échoir jusqu'au terme initial, exigés d'un coup à titre d'indemnité de résiliation ;
• la clause pénale, souvent 10 % des sommes précédentes ;
• les intérêts de retard au taux légal à compter de la mise en demeure (article 1231-6 du code civil) et des frais de recouvrement.

Prenons un exemple. Contrat de 48 mois à 500 € HT, résilié au 20e mois avec trois loyers impayés : 1 500 € d'échus, 28 loyers à échoir soit 14 000 €, 10 % de clause pénale sur le tout, soit 1 550 €. Total réclamé : 17 050 € HT avant intérêts. Seuls les 1 500 € d'échus relèvent du paiement normal du contrat. Les 15 550 € restants sont une indemnité, et une indemnité se discute.

Répondre à la mise en demeure sans se piéger

Ignorer le courrier ou appeler le loueur pour proposer un arrangement : les deux réflexes peuvent coûter cher.

Réunir les pièces avant de répondre

Demandez par écrit au loueur, s'il ne vous les a pas remis :

1. le contrat complet avec ses conditions générales, recto et verso ;
2. l'acte ou l'avis de cession du contrat par l'agence au loueur ;
3. le procès-verbal de livraison ou de conformité que vous avez signé ;
4. les avenants éventuels (ajout de prestations SEO, prolongation de durée) ;
5. un décompte détaillé poste par poste.

Retrouvez de votre côté le registre du personnel à la date de signature, les échanges avec le commercial et tout élément montrant que le site ne fonctionne plus ou que l'agence a cessé ses prestations.

Ce qu'il ne faut pas signer

Le loueur propose parfois un échéancier, contre la signature d'une reconnaissance de dette. Prudence. Une reconnaissance du droit du créancier interrompt la prescription (article 2240 du code civil). Et l'exécution volontaire d'un contrat en connaissance de sa cause de nullité vaut confirmation (article 1182) : un engagement de payer signé après avoir découvert l'absence de formulaire de rétractation pourrait être présenté par le loueur comme une renonciation. La Cour de cassation se montre exigeante sur la preuve de cette connaissance (Cass. 1re civ., 24 janvier 2024, n° 22-16.115, publié), mais il est inutile d'ouvrir ce débat.

Une réponse écrite, qui conteste le montant, réserve vos droits et réclame les pièces, vaut mieux qu'un appel : elle date votre contestation.

Les moyens de défense contre la réclamation des loyers restants

Trois terrains, qui se plaident souvent ensemble.

La nullité pour défaut de droit de rétractation

Si votre entreprise comptait cinq salariés au plus, si le contrat a été signé hors des locaux de l'agence (ou chez elle juste après un démarchage) et si la création de sites n'entre pas dans votre activité principale, l'article L221-3 du code de la consommation vous fait bénéficier des règles protectrices du démarchage. Faute de formulaire type de rétractation joint au contrat, celui-ci encourt la nullité (articles L221-9 et L242-1). La nullité fait tomber la demande du loueur et ouvre droit à la restitution des loyers déjà versés, dont le loueur tentera parfois de déduire la valeur du service reçu (article 1352-8 du code civil). Les conditions et la preuve sont détaillées dans notre guide pour annuler un contrat de location de site internet.

La caducité quand l'agence a disparu ou n'exécute plus

Le contrat de prestation conclu avec l'agence et le contrat de location sont interdépendants : ils forment une opération unique. L'article 1186 du code civil en tire la conséquence : si l'un disparaît, l'autre devient caduc lorsque son exécution était une condition déterminante du consentement et que le loueur connaissait l'opération d'ensemble, ce qui ne fait guère de doute quand le contrat lui a été cédé dès la signature.

La Cour de cassation a admis que le locataire peut demander, en défense à l'assignation du loueur, l'anéantissement préalable du contrat de prestation puis la caducité de la location, même si le loueur a déjà mis en œuvre sa clause résolutoire (Cass. com., 13 avril 2022, n° 20-20.495, inédit, licence d'exploitation de site cédée à Locam). Sous l'ancien droit, cette défense supposait de mettre l'agence en cause. Pour les contrats conclus depuis le 1er octobre 2016, la résolution notifiée au prestataire défaillant (article 1226) est opposable au loueur sans cette mise en cause (Cass. com., 5 février 2025, n° 23-23.358, publié, Locam).

Concrètement : un site hors ligne, des prestations de référencement jamais exécutées ou une agence en liquidation sont autant d'éléments qui permettent de faire tomber la location par ricochet. Le procès-verbal de livraison signé le jour de la mise en ligne n'y fait pas toujours obstacle : l'arrêt de 2022 reproche aux juges de ne pas avoir recherché si le site, produit complexe, avait été effectivement mis au point. Les clauses dites « de non-recours », qui interdisent d'opposer au loueur les défaillances de l'agence, sont réputées non écrites lorsqu'elles sont inconciliables avec cette interdépendance (Cass. ch. mixte, 17 mai 2013, n° 11-22.768, publié).

Les clauses déséquilibrées du contrat d'adhésion

Les établissements de crédit et sociétés de financement échappent, pour leurs opérations de banque, au déséquilibre significatif du code de commerce (Cass. com., 15 janvier 2020, n° 18-10.512, publié). La Cour de cassation en a déduit que l'article 1171 du code civil, qui répute non écrite la clause non négociable créant un déséquilibre significatif dans un contrat d'adhésion, s'applique à leurs locations financières (Cass. com., 26 janvier 2022, n° 20-16.782, publié). Le même arrêt juge toutefois que la clause résolutoire pour impayé réservée au seul loueur se justifie par la nature des obligations de chaque partie.

Réduire la clause pénale et l'indemnité de résiliation

Quand aucun moyen ne fait tomber le contrat, la discussion se déplace sur le montant.

Les loyers à échoir sont eux-mêmes une clause pénale

L'indemnité égale à la totalité des loyers restant à courir n'est pas un simple « reste à payer ». La Cour de cassation l'a qualifiée de clause pénale, à propos d'un photocopieur loué par Locam : une indemnité équivalente au prix dû en cas d'exécution jusqu'au terme évalue forfaitairement le préjudice du loueur et a pour objet de contraindre le locataire à aller au bout du contrat (Cass. com., 8 février 2023, n° 21-21.391, inédit, rendu sous l'ancien article 1152, que l'article 1231-5 reprend). Elle peut donc être réduite comme la majoration de 10 %.

L'article 1231-5 du code civil permet au juge, même d'office, de modérer la pénalité « manifestement excessive ». Pour le mécanisme général de la modération, voir notre article sur la modération judiciaire d'une clause pénale excessive.

Raisonner sur le préjudice réel du loueur

Le juge compare la pénalité au préjudice effectivement subi par le créancier. La Cour de cassation a censuré une cour d'appel qui avait réduit l'indemnité en se fondant sur la durée déjà exécutée, d'ailleurs mal calculée : de tels motifs ne permettent pas d'apprécier la disproportion manifeste entre la peine et ce préjudice (Cass. com., 4 septembre 2024, n° 23-14.369, inédit). La leçon vaut pour les deux camps : il faut chiffrer.

Dans une location de site, la discussion part du prix que le loueur a payé à l'agence, diminué des loyers déjà encaissés. Reprenons l'exemple : si l'agence a cédé le contrat pour 12 000 € et que le loueur a perçu 17 loyers, soit 8 500 € HT, son capital encore exposé est de 3 500 €. Il invoquera la marge attendue du financement, mais 15 550 € d'indemnité restent sans commune mesure avec sa perte. D'où l'intérêt de demander la facture d'achat du site par le loueur, dont le juge peut ordonner la production (article 11 du code de procédure civile).

Conseil d'avocat. Ne plaidez pas la réduction seule. Demandez d'abord la nullité ou la caducité, puis, à titre subsidiaire, la modération de la pénalité et des délais de paiement. Un juge qui écarte le moyen principal reste disposé à examiner un montant qu'on lui démontre excessif, chiffres à l'appui.

Les délais de paiement

Même lorsque la dette est fondée, l'article 1343-5 du code civil permet au juge de reporter ou d'échelonner le paiement dans la limite de deux ans, en tenant compte de votre situation et des besoins du créancier. Pendant ce délai, les pénalités de retard ne sont pas encourues.

Injonction de payer : former opposition dans le mois

Faute d'accord, beaucoup de loueurs passent par l'injonction de payer : une requête non contradictoire qui débouche sur une ordonnance signifiée par commissaire de justice. L'article 1405 du code de procédure civile l'ouvre aux créances contractuelles d'un montant déterminé, « y compris, le cas échéant, la clause pénale ».

Le délai d'opposition

L'opposition se forme dans le mois qui suit la signification de l'ordonnance (article 1416). Si l'acte n'a pas été remis à votre personne, le délai court à compter du premier acte signifié à personne ou, à défaut, de la première mesure d'exécution qui bloque vos biens, comme une saisie de compte.

Elle se forme au greffe de la juridiction qui a rendu l'ordonnance, par déclaration ou par lettre recommandée, en mentionnant votre adresse, à peine de nullité pour les ordonnances rendues depuis le 1er septembre 2026 (article 1415). Devant le tribunal de commerce, elle est reçue sans frais : c'est le demandeur, donc le loueur, qui est invité à consigner les frais dans les quinze jours, à peine de caducité de sa demande (article 1425).

Point de vigilance. Sans opposition dans le délai, l'ordonnance produit tous les effets d'un jugement contradictoire et n'est pas susceptible d'appel (article 1422). Toute la défense décrite plus haut devient alors impossible. Pour les ordonnances rendues depuis le 1er septembre 2026, le titre n'est exécutoire que deux mois après la signification, mais le délai d'opposition reste d'un mois.

Ce que l'opposition rouvre

L'opposition saisit le tribunal de l'ensemble du litige (article 1417). Vous pouvez y soulever la nullité, la caducité, la modération de la pénalité et des délais de paiement. Au-delà de 10 000 €, l'avocat est obligatoire devant le tribunal de commerce (article 853 du code de procédure civile). Le loueur doit produire à l'audience l'acte de signification de l'ordonnance, à peine d'irrecevabilité de ses demandes (article 1418).

Trois vérifications sur l'ordonnance

• Le juge saisi. En matière d'injonction de payer, le juge compétent est celui du lieu où demeure le débiteur, et toute clause contraire est réputée non écrite (article 1406). Une ordonnance rendue par le tribunal du siège du loueur, loin du vôtre, est contestable.
• La date de signification. Pour les ordonnances rendues depuis le 1er septembre 2026, l'ordonnance non signifiée dans les trois mois de sa date est non avenue (article 1411, issu du décret n° 2026-96 du 16 février 2026). Le délai était de six mois auparavant.
• Les mentions de l'acte. L'acte doit indiquer de manière très apparente le délai d'opposition, la juridiction et les modalités du recours, à peine de nullité (article 1413).

Assignation, jugement rendu en votre absence et appel

Devant quel tribunal

Le loueur peut aussi vous assigner directement. Ses conditions générales désignent souvent le tribunal de son siège. Une telle clause n'est valable qu'entre parties ayant toutes contracté en qualité de commerçant, et à condition d'être très apparente (article 48 du code de procédure civile). Une SARL peut y être soumise. Un artisan en nom propre ou une profession libérale peut en revanche la faire écarter.

Si le jugement a été rendu sans vous

Au-delà de 5 000 €, montant jusqu'auquel le tribunal de commerce statue en dernier ressort (article R721-6 du code de commerce), le jugement rendu en votre absence est réputé contradictoire (article 473 du code de procédure civile). La voie de recours est alors l'appel, pas l'opposition, dans le mois qui suit la signification du jugement (article 538), par l'intermédiaire d'un avocat (article 899).

Deux points sont à contrôler immédiatement. D'abord, la date : un jugement réputé contradictoire au seul motif qu'il est susceptible d'appel est non avenu s'il n'a pas été notifié dans les six mois de sa date (article 478). Ensuite, l'exécution : pour les instances introduites depuis le 1er janvier 2020, le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire (article 514). L'appel ne suspend donc pas les saisies. Le premier président de la cour d'appel peut arrêter l'exécution provisoire s'il existe un moyen sérieux de réformation et un risque de conséquences manifestement excessives (article 514-3) ; la condition plus stricte prévue pour la partie qui avait comparu ne vise pas l'absent. Et si vous n'exécutez pas, le loueur peut demander la radiation de votre appel, sauf impossibilité d'exécuter ou conséquences manifestement excessives (article 524).

Le cas de Pau : condamnée à 33 337,92 €, remboursée de 36 101,92 €

Le parcours d'une SARL de charpente et couverture des Landes, dans un dossier où j'assistais l'entreprise en appel, illustre chacune de ces étapes.

L'entreprise avait signé avec une agence deux contrats de « location » de site internet, en avril 2021 puis en novembre 2022, chacun sur 48 mois (426 € HT puis 500 € HT par mois), cédés à Locam dès la signature, puis des avenants de référencement qui prolongeaient la durée. En juin 2024, faute de résultats, elle résilie. Locam conteste, applique sa clause résolutoire et réclame 33 387,94 € : loyers échus, loyers à échoir et clause pénale de 10 %. Le tribunal de commerce de Mont-de-Marsan, statuant en l'absence de l'entreprise, la condamne le 24 janvier 2025 à payer 33 337,92 €.

En appel, la cour de Pau (2e ch., sect. 1, 20 octobre 2026, RG n° 25/01211) a retenu les éléments suivants :

• l'entreprise, cédée, pouvait opposer à Locam, cessionnaire, les exceptions qu'elle aurait opposées à l'agence (article 1216-2 du code civil), sans mettre l'agence en cause ;
• les conditions de l'article L221-3 étaient réunies : moins de six salariés, prouvés par le registre du personnel, et un site internet étranger au métier de couvreur ;
• aucun formulaire de rétractation n'était joint, la clause par laquelle le client « reconnaît avoir reçu le bordereau » ne prouvait rien et le renvoi à un formulaire « disponible sur notre site » ne suffisait pas.

Résultat : les deux contrats et leurs avenants sont annulés, Locam est déboutée de toutes ses demandes et condamnée à restituer 36 101,92 €, plus 2 000 € au titre des frais de procédure. L'écart entre les deux décisions dépasse 69 000 €. En première instance, en l'absence de l'entreprise, aucun de ces moyens n'avait été débattu.

Négocier avec le loueur : quand et comment

Un loueur face à un débiteur silencieux n'a aucune raison de céder. Celui qui reçoit une contestation argumentée, fondée sur la nullité ou la caducité et chiffrée sur son préjudice réel, mesure le risque de tout perdre, y compris les loyers déjà perçus.

Le marché compte plusieurs loueurs, parmi lesquels Locam, Grenke, BNP Paribas Leasing Solutions ou Leasecom. Chaque contrat se lit pour lui-même, mais la logique reste la même : partir de vos moyens, pas de leur décompte.

Un accord se formalise par une transaction écrite (article 2044 du code civil), qui interdit ensuite toute action ayant le même objet (article 2052). Elle doit régler le sort des loyers payés et restant dus, la restitution ou la conservation du site et du nom de domaine, la mainlevée des saisies et le désistement des procédures en cours. Pour cadrer ces échanges, l'appui d'un avocat en droit commercial évite de signer un protocole qui laisse des créances ouvertes.

Ce que je vous recommande de faire maintenant

Notez la date de chaque acte reçu : les délais d'un mois en partent. Ne signez rien et ne suspendez pas les loyers avant d'avoir vérifié si le contrat est annulable ou caduc. Les règles protectrices du démarchage sont détaillées sur notre page avocat en droit de la consommation.

J'examine ces dossiers à partir des pièces : en une première analyse, je vous dis quelle voie est ouverte, ce qu'elle peut rapporter et ce qu'elle coûte. Si vous avez reçu une mise en demeure, une injonction de payer ou un jugement, échangeons sur la réclamation de votre loueur avant l'expiration du délai.